Abstract
Housing is a critical target of public policy in France. The budget of housing policies devoted to transfers exceeded 40 billion euros in 2014 or approximately 2% of GDP. These policies include housing benefits, property taxes and construction subsidies and extend to social housing and rent controls. Redistribution and market failures, due to externalities for instance, provide the economic underpinning of those public policies
Research in economics in France suffers from a significant under-investment in housing economics, relative to labor economics for instance. The impact of housing policies is typically studied in the short-run and using quasi-experiments. The medium or long run impacts in terms of efficiency or redistribution are under-investigated. An example is provided by housing benefits in which we have good studies on the short-run effects but no general equilibrium studies that would tell us how prices reflect the existence of these transfers.
Our proposal aims at filling this gap: its overarching scientific purpose is to deepen our understanding on the long run impact of housing policies on housing inequalities in France and across countries.
The first center-stage research task in this project is to build up dynamic structural models of household inter-temporal decisions regarding their housing with an emphasis on life-cycle issues, and to calibrate these models using French data. There exists no such empirical model for France and only recently for the US. This core model will be used to assess the long-run impacts of housing public policies like housing benefits, means-tested zero-interest loans to first time owners etc. In particular, it would measure the order of magnitude of the reduction of housing inequalities that can be achieved by public policies, including general equilibrium effects through prices and rents.
The second objective, necessary to complete the first part, is to thoroughly document housing inequalities and the effects of public policies across countries and time over recent years. The objective is indeed to benchmark the effects of housing policies that the general equilibrium models deliver. This is addressed in the second task of the project. There are therefore close interactions, both ways, between these empirical analyses and the baseline model.
Third, the baseline model will be extended in complementary directions. One key dimension is to model the supply side and specifically, residential investment. We aim at analyzing the effect of public subsidies, such as fiscal incentives, on the number of new housing units and their sizes and quality, including environmental quality. Another dimension is to develop more robust models and more precise estimations of household preferences and other parameters, using microeconomic panel data and current state-of-the-art econometric methods to buttress the micro-foundations of the baseline model.
Last, the project takes stock of the previous dimensions to address two key elements of French housing policies: social housing and rent controls. A first subproject focuses on the political economy of social housing or construction programs modeled as a voting game between municipalities in which owners and renters have radically different preferences. A second one deals with the economic geography question of the gradient of housing prices and rents within cities using datasets on housing prices and rents to be collected from the internet by the team. Using these data will improve our understanding of urban unemployment and how commuting negatively affect employment in cities.
Résumé
Le logement constitue un objectif fondamental de politique publique en France et l'effort de la Nation en termes de transferts liés aux politiques du logement en 2014 dépasse 40 milliards d'euros. Ces politiques comprennent par exemple les allocations logement, les taxes foncières et d’habitation et les subventions à la construction mais s'étendent aussi au logement social et au contrôle des loyers. La redistribution et les défaillances du marché, par exemple en raison d’externalités, constituent la justification économique de ces politiques publiques.
En France, il existe un sous-investissement important dans les recherches en économie du logement par rapport à l'économie du travail par exemple. Les évaluations restent limitées à des résultats sur les impacts de court terme qui utilisent des quasi-expériences naturelles. Les impacts à moyen ou long terme en termes d'efficacité ou de redistribution restent peu étudiés. Un exemple en est fourni par les allocations logement pour lesquelles nous avons des études de très bonne qualité sur les effets à court terme alors qu’aucune analyse en équilibre général ne nous indique comment les prix reflètent l'existence de ces allocations.
C'est pourquoi l’objectif scientifique premier de notre projet est la meilleure compréhension de l'impact à long terme des politiques du logement sur les inégalités de logement en France et dans d’autres pays.
La tâche centrale de notre projet de recherche est de construire un modèle structurel dynamique des décisions de logement des ménages au cours du cycle de vie et de calibrer ce modèle à l'aide de données observationnelles françaises. Il n'existe aucun modèle empirique pour la France alors que de tels modèles ont été construits pour les États-Unis, certes récemment. Ce modèle de base servira à évaluer les répercussions à long terme des politiques du logement, comme les allocations logement, les prêts à taux zéro pour les primo-accédants etc. En particulier, cela permettra d’estimer l'ordre de grandeur de la réduction des inégalités de logement obtenue par le moyen de ces politiques publiques.
Deuxièmement, la validation empirique d'un tel modèle nécessite d'avoir des évaluations descriptives de grande qualité des inégalités de logement et des évaluations des effets des politiques publiques au cours des dernières années au niveau national et dans d’autres pays, afin de les comparer aux effets obtenus dans les modèles macroéconomiques. C'est la deuxième tâche de ce projet de recherche de mener ces travaux empiriques innovants.
Le modèle de référence sera enrichi dans des directions complémentaires. Une dimension clé est l'offre de logement et plus précisément la construction de nouveaux bâtiments. Nous visons aussi à analyser l'effet des subventions publiques, telles que les incitations fiscales, sur le nombre d'unités nouvellement construites et leur taille. Un autre sous-projet cherchera à utiliser des données de panel microéconomiques et des méthodes économétriques nouvelles pour estimer de manière plus robuste et précise, les paramètres de préférences des ménages.
Enfin, le logement social et le contrôle des loyers sont d’autres éléments clés des politiques de logement en France. Un sous-projet met l'accent sur l'économie politique du logement social modélisée comme un jeu de vote entre des communes où les propriétaires et les locataires ont des préférences radicalement différentes. Un second sous-projet en économie géographique traite de la question du gradient des prix des logements et des loyers à l’intérieur des villes. Il utilisera un ensemble de données sur les prix des logements et les loyers qui seront collectés par l'équipe sur Internet. L'analyse empirique de ces données améliorera notre compréhension du chômage urbain et la façon dont les déplacements affectent négativement l'emploi dans les villes.
Project : 10/2017 – 06/2024